Onverwacht bezoek via jouw tuin? Zo werkt het recht van overpad

Wat het precies betekent

Recht van overpad houdt in dat iemand anders jouw grond mag gebruiken om bij zijn eigen perceel te komen. Dat kan een voetpad zijn langs je schuur, een gedeelde oprit, of een steeg achter de woningen. Jij moet dat gebruik dulden, zolang het recht bestaat.

Juridisch heet dit een erfdienstbaarheid. Er zijn altijd twee percelen bij betrokken: het dienende erf, dat is jouw grond waarover gelopen of gereden wordt, en het heersende erf, dat is het perceel van de buurman dat van dat recht profiteert. Het recht hoort bij de grond, niet bij de persoon. Dat is het punt waar veel kopers van schrikken.

Waar je het terugvindt

Een recht van overpad staat in principe in een notariële akte en is ingeschreven bij het Kadaster. In die akte lees je wat er precies is afgesproken: de ligging van het pad, het soort gebruik (lopen, fietsen of rijden), en in sommige gevallen staat wie het onderhoud betaalt. Je vindt deze informatie meestal in de leveringsakte van het perceel of in de akten die bij het Kadaster aan die eigendom zijn gekoppeld.

Soms staat het er niet in. Erfdienstbaarheden kunnen ook ontstaan door verjaring, zonder dat er ooit een akte aan te pas is gekomen. De wet kent twee termijnen: twintig jaar zonder goede trouw, en tien jaar met goede trouw. Louter gebruik is niet genoeg, de gebruiker moet zich aantoonbaar hebben gedragen alsof hij het recht had, niet slechts met toestemming of gedogen van de eigenaar. In de praktijk wijzen rechters een beroep op verjaring echter regelmatig af. Dat maakt de kans op een verrassing kleiner dan vaak gedacht, maar sluit die niet uit.

Het gaat gewoon mee bij verkoop

Hier zit het addertje. Omdat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is, blijft het bestaan als het perceel van eigenaar wisselt. De erfdienstbaarheid gaat van rechtswege over op de koper, ook als ze niet in de koopovereenkomst staat vermeld. Een verkoper die de erfdienstbaarheid kende, was verplicht die te melden; doet hij dat niet, dan kan de koper hem aansprakelijk stellen. Maar de verplichting om het recht te dulden blijft hoe dan ook bestaan. Het recht rust op de grond, en de grond is nu van jou.

Het kan trouwens ook in jouw voordeel werken. Als jouw perceel het heersende erf is, heb jij het recht om via de grond van de buurman te lopen. Dat recht krijg je er bij aankoop dus bij.

De vraag die je voor de koop stelt

Vraag bij elke woning met een gedeelde oprit, een achterom of een aangrenzend perceel expliciet: rust er een erfdienstbaarheid op dit perceel? Laat de leveringsakte controleren op dit punt. Kijk in de Kadaster-informatie of er akten gekoppeld zijn die rechten beschrijven.

Of neem een aankoopmakelaar mee bij de aankoop van je woning. De makelaar zoekt het allemaal voor je uit en dit voorkomt dat je na de overdracht staat te kijken terwijl de buurman door je tuin fietst, en daar gewoon het recht toe heeft.