Hoe kun je de overwaarde op je huis benutten?

Over de overwaarde uit de verkoop van jouw huis ben je geen speciale heffing verschuldigd. Toch kunnen er verplichtingen zitten aan de overwaarde. Hoe zit het?

Als de verkoopwaarde hoger is dan de hypotheekschuld op een huis, dan is er sprake van overwaarde. Dit bedrag krijg je uitgekeerd na de notariële overdracht aan de kopers van het huis. De overwaarde is na de verkoop vrij besteedbaar, maar bij aankoop van een ander huis kan het niet opnieuw investeren van de overwaarde wel fiscale gevolgen hebben.

Wat zijn de mogelijkheden met de gerealiseerde overwaarde?

Ga je na het verkopen van je huis voor een huurhuis? In dat geval kun je de overwaarde naar eigen inzicht besteden. Bij het kopen van een ander huis dien je de overwaarde te gebruiken voor het financieren van jouw volgende woning. Doe je dat niet, dan is de betaalde hypotheekrente voor de nieuwe woning niet volledig aftrekbaar van het inkomen. Stel, je maakt een verkoopwinst van €50.000,-. Je koopt een ander huis voor €250.000,-, en de overwaarde gebruik je voor het kopen van een auto. Je hebt maar recht op hypotheekrenteaftrek over een maximale hypotheekschuld van €200.000,-.

Ga je niet opnieuw kopen, maar een huis huren? Als je binnen drie jaar toch weer een huis koopt, gaat de Belastingdienst er vanuit dat je toch weer gebruik maakt van de uitbetaalde overwaarde bij het financieren van de volgende koopwoning.

Hoe wordt overwaarde belast?

De overwaarde krijg je overgemaakt door de notaris na de overdracht van het huis. Over het bedrag ben je geen belastingheffing verschuldigd. Wel telt het bedrag mee als vermogen. Spaartegoeden, een belegd kapitaal en andere vormen van vermogen ben je vermogensrendementsheffing over verschuldigd. Over de eerste €57.000,- (per persoon) ben je geen belasting verschuldigd. Dit is de zogenaamde vrijstelling. De belasting wordt geheven over de hoogte van het vermogen op 1 januari. De heffing is procentueel een lage heffing, maar het is wel een jaarlijks terugkerende heffing.

Overwaarde gebruiken om te verbouwen

Je kunt ook van de overwaarde profiteren zonder te verkopen. Je kunt namelijk een tweede hypotheek op het huis vestigen. Eigenlijk kun je een tweede hypotheek zien als een voorschot op een deel van de overwaarde. Met het kapitaal kun je die droomkeuken plaatsen of met een uitbouw extra meters aan de woonkamer toevoegen.

Overwaarde maakt een duurder huis bereikbaar

Na de verkoop van je huis met een overwaarde heb je weer meer te besteden voor het volgende koophuis. Overwaarde zorgt voor extra bestedingsruimte. Zo kan een koophuis dat eigenlijk te duur is toch betaalbaar worden. Deze theorie gaat maar deels op, want ook andere huizen zijn duurder geworden door de stijging van de huizenprijzen.