Erfpacht of eigen grond: zo beïnvloedt het jouw koopprijs en hypotheek

Wat is erfpacht eigenlijk?

Bij erfpacht is de grond onder jouw huis niet van jou. Die is van iemand anders, meestal een gemeente zoals Amsterdam, Den Haag of Utrecht, maar soms een woningcorporatie of particulier. Je betaalt jaarlijks een canon: een vergoeding voor het gebruiksrecht van die grond. Het huis zelf is gewoon van jou. Je woont er, verbouwt het, verkoopt het. Maar die grond blijft van de erfverpachter. Punt.

Drie soorten erfpacht, drie verschillende risico's

Erfpacht is geen eenduidig begrip; de voorwaarden verschillen enorm. Bij tijdelijke erfpacht loopt het recht af na een vaste periode, vaak 50 tot 99 jaar. Daarna worden de voorwaarden opnieuw vastgesteld, en dat kan flink duurder uitpakken. Die onzekerheid maakt dit soort woningen 10 tot 30% goedkoper. Bij voortdurende erfpacht wordt het recht automatisch verlengd, maar de canon kan periodiek worden herzien op basis van de actuele grondwaarde, ook dat brengt risico's mee. De meest aantrekkelijke variant is afgekochte erfpacht: je betaalt de canon eenmalig af en hebt daarna nergens meer last van. Zulke woningen liggen qua prijs het dichtst bij huizen op eigen grond.

Waarom is een erfpachthuis goedkoper?

Simpel: als koper neem je de lopende canon over. Gemiddeld gaat het om €500 tot €2.000 per jaar, en die bedragen worden vaak geïndexeerd. Daarboven hangt de onzekerheid van toekomstige herzieningsrondes. Dat rekenen kopers mee in hun bod, en terecht. Bovendien zijn geldverstrekkers soms terughoudend met hypotheken op erfpachtwoningen, waardoor de groep potentiële kopers kleiner wordt. Minder vraag, lagere prijs.

Amsterdam probeert het tij te keren. Sinds juli 2016 geeft de gemeente grond uit in eeuwigdurende erfpacht; vanaf 2017 kunnen bestaande erfpachters overstappen. De canon wordt eenmalig vastgesteld op basis van de grondwaarde en daarna niet meer herzien, maar wordt wel jaarlijks aangepast aan de inflatie, wat meer zekerheid voor kopers biedt. Toch blijft het prijsverschil zichtbaar, zeker als de resterende looptijd kort is.

Wat moet je doen als koper?

Laat de erfpachtakte nakijken door een notaris, geen optie, maar een must. Let op de looptijd, wanneer de canon wordt herzien en of afkoop mogelijk is. De afkoopsom verschilt sterk per woning en locatie; deze wordt berekend op basis van de grondwaarde (een percentage van de WOZ-waarde) en de resterende looptijd. Vergelijk dat bedrag met het prijsverschil ten opzichte van een vergelijkbare woning op eigen grond. Let op: bij aankoop van een erfpachtwoning betaal je overdrachtsbelasting over de waarde van het erfpachtrecht. De heffingsgrondslag is de koopsom verhoogd met de gekapitaliseerde canon. Omdat je de grond zelf niet koopt, is de grondwaarde niet in de koopsom opgenomen, maar overdrachtsbelasting ben je wel degelijk verschuldigd.

Erfpacht hoeft geen dealbreaker te zijn. Maar tekenen zonder de voorwaarden te begrijpen is vragen om problemen. Vraag het lokale beleid op, reken alles door en laat je adviseren door iemand die weet waar die het over heeft.