Risico's van een sleutelverklaring waar je zeker rekening mee moet houden

Starten voor de officiële overdracht 

Stel: een koper wil voor de officiële overdracht alvast starten met verven in de woning. Dit lijkt onschuldig, maar let op. Er komt veel bij kijken. Moet je dit wel doen? Voordat je beslist, zetten we alles voor je op een rijtje. 

Er zitten risico’s aan een sleutelverklaring 

Ondanks het opstellen van een goede sleutelverklaring blijven er risico’s kleven aan een afwijkende sleuteloverdracht. Een koper kan zich niet aan de mondelinge afspraken houden en veel verder gaan met de verbouwingen dan afgesproken. Daarnaast kan een verkoop onverhoopt toch niet doorgaan, omdat bijvoorbeeld de financiering niet rondkomt. Een verkoper zit dan met een half opgeknapt huis. Zorg voor extra zekerheid met een bankgarantie of een waarborgsom. 

Belastingdienst 

Een ander punt waar rekening mee gehouden moet worden is de overdrachtsbelasting. Tot en met 2024 kon de Belastingdienst een sleutelverklaring aanmerken als een economische overdracht, waardoor al bij sleutelafgifte overdrachtsbelasting verschuldigd was en zowel koper als verkoper met extra verplichtingen te maken kregen.

Sinds 1 januari 2025 is dit versoepeld: een sleutelverklaring wordt in principe niet meer als economische eigendom gezien, mits de koper een natuurlijk persoon is die de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, de sleutelverklaring direct samenhangt met de koopovereenkomst en de juridische levering bij de notaris binnen zes maanden plaatsvindt. In andere situaties kan een sleutelverklaring nog wél tot een belastbaar feit leiden, dus laat altijd goed toetsen wat de fiscale gevolgen zijn in jouw specifieke situatie.

Toestemming van de hypotheekverstrekker 

In veel hypotheekovereenkomsten staat een huurbeding. Vraag daarom altijd toestemming bij je hypotheekverstrekker, anders heeft het misschien nare gevolgen.  

Wat is een sleutelverklaring? 

De sleuteloverdracht is normaliter tegelijkertijd met de ondertekening van de definitieve koopovereenkomst. Het is mogelijk om de sleutel van een woning eerder te ontvangen. Dit leggen de koper en verkoper vast in een sleutelverklaring. 

Regels voor het opstellen van een sleutelverklaring 

Wanneer de sleuteloverdracht op een andere dag plaatsvindt dan het tekenen van de definitieve koopovereenkomst, is het verstandige om een sleutelverklaring op te stellen en te ondertekenen op het moment dat de sleutel van eigenaar wisselt. In de sleutelverklaring worden de afspraken tussen de verkoper en de koper vastgelegd. Let erop dat in de sleutelverklaring minimaal de volgende afspraken staan: 

• Grenzen: je legt duidelijk vast wat de koper wel en niet mag doen in de woning. 
• Inspectie: op de datum van de sleuteloverdracht moet de woninginspectie al plaatsvinden. Er wordt met beide partijen samen gekeken of de woning in de staat is zoals in de koopovereenkomst is afgesproken en de meterstanden worden opgenomen.  
• Lasten van de woning: vanaf de sleuteloverdracht zijn zowel de gebruikslasten als de eigenaarslasten voor rekening van de koper. 
• Aansprakelijkheid: de aansprakelijkheid voor eventuele schade die ontstaat in de periode tussen de sleuteloverdracht en de ondertekening van de akte van levering. Denk hierbij aan brand- en opstalschade. Het beste is als verkoper én koper beiden een opstalverzekering voor de woning hebben. 
• Vergoeding: je spreekt af dat de koper een vergoeding betaalt voor het gebruik van de woning. Het risico bestaat dat men dit ziet als huurovereenkomst. 
• Duur: neem op dat de overeenkomst voor korte duur is. De koper moet de woning (direct) verlaten als de koop onverhoopt niet doorgaat. 

Laat je goed adviseren  

Gezien alle risico’s bij een sleuteloverdracht, raden wij aan om te proberen de juridische eigendomsoverdracht naar voren te schuiven. Lukt dit niet? Neem dan contact met ons op om een ijzersterke sleutelverklaring op te stellen