Je huis tijdelijk verhuren? Dit zijn de regels en fiscale gevolgen
Vergunning aanvragen is verplicht
Voor het tijdelijk verhuren van een leegstaande te koop staande koopwoning op grond van de Leegstandswet heb je een vergunning van de gemeente nodig. Zonder deze vergunning is verhuur onder de Leegstandswet niet toegestaan. De gemeente toetst of je voldoet aan de wettelijke voorwaarden, zoals dat de woning daadwerkelijk leegstaat en (recent) te koop is aangeboden. De vergunning vraag je aan bij je eigen gemeente, vaak via een digitaal of papieren aanvraagformulier dat op de website van de gemeente beschikbaar is.
De vergunning wordt niet automatisch verleend. Ook moet je aantonen dat de woning voldoende bewoond zal worden. Let op: voor te koop staande koopwoningen gold jarenlang een maximale vergunningsduur van vijf jaar. In de praktijk is de maximale duur en de mogelijkheid tot verlenging inmiddels aan verandering onderhevig. Controleer daarom altijd bij je gemeente welke maximale duur en verlengingsmogelijkheden nu gelden voor een Leegstandswetvergunning.
Toestemming van je geldverstrekker is cruciaal
Een huis met een hypotheek mag je niet zomaar verhuren. In de hypotheekvoorwaarden van vrijwel elke geldverstrekker staat dat verhuur zonder toestemming verboden is. Geldverstrekkers zijn terughoudend omdat huurders sterke juridische bescherming genieten en moeilijk uit huis te zetten zijn. Dit brengt risico's met zich mee als je je hypotheek niet meer kunt betalen.
Sommige geldverstrekkers geven wel toestemming voor verhuur onder de Leegstandswet, vooral als je huis te koop staat. Let op: bij verhuur onder de Leegstandswet kun je geen hypotheekrente aftrekken voor belastingdoeleinden.
Meld het ook bij je verzekeraar
Vergeet niet je woningverzekeraar te informeren over de verhuur. In veel polisvoorwaarden staat dat er geen dekking bestaat bij verhuur zonder melding. Bij schade door bijvoorbeeld brand kan dit grote financiële gevolgen hebben. Meld de verhuur daarom altijd officieel bij je verzekeraar.
Fiscale gevolgen zijn ingrijpend
Tijdelijke verhuur heeft belangrijke fiscale consequenties. Bij verhuur onder de Leegstandswet vervalt je recht op hypotheekrente-aftrek. Dit betekent dat je meer belasting betaalt. Ook moet je de huurinkomsten aangeven als inkomen uit verhuur in box 1 van je belastingaangifte.
Voor 2026 geldt dat je in veel gevallen 70% van je netto huurinkomsten (huur minus directe, met de verhuur samenhangende kosten zoals gas, elektriciteit en schoonmaak) als belastbaar inkomen in box 1 moet aangeven. Directe kosten die samenhangen met de verhuur mag je aftrekken, maar onderhoudskosten, vaste lasten en afschrijving zijn niet aftrekbaar. Laat altijd goed bekijken welke kosten in jouw situatie precies als direct worden aangemerkt.
Beperkte huurbescherming voor huurders
Een voordeel van verhuur onder de Leegstandswet is dat huurders minder huurbescherming hebben dan bij gewone verhuur. De huurovereenkomst moet minimaal zes maanden duren en eindigt in principe automatisch wanneer de vergunning afloopt. De wettelijke opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden en voor de huurder maximaal één maand, tenzij in het contract een kortere opzegtermijn voor de huurder is afgesproken. Houd er rekening mee dat buiten de Leegstandswet een vast huurcontract tegenwoordig de norm is en tijdelijke contracten slechts in uitzonderlijke situaties zijn toegestaan.
De gemeente stelt op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) een maximale huurprijs vast voor de meeste woningen die onder de Leegstandswet worden verhuurd. Ook woningen die normaal in de vrije sector zouden vallen, moeten zich in principe aan deze maximale huurprijs houden. Voor bepaalde te koop staande koopwoningen geldt meer vrijheid bij het bepalen van de huur, maar de gemeente kan hierover aanvullende voorwaarden stellen in de vergunning. Controleer daarom altijd bij je gemeente welke maximale huurprijs in jouw situatie geldt.
Energielabel wordt steeds belangrijker
Huurwoningen met energielabel E, F of G moeten uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzaamd worden naar minimaal label D. Dit geldt ook voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet. Houd hier rekening mee bij je beslissing om te verhuren, want deze verplichting kan aanzienlijke investeringen vergen.
Huurverhogingen zijn beperkt
Voor 2026 gelden nieuwe maximale huurverhogingspercentages. In de vrije sector mag de huur maximaal 4,4% omhoog. Voor middenhuurwoningen (tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand) geldt een maximum van 6,1%. In de sociale huursector geldt vanaf 1 juli 2026 een maximum van 4,1%. Deze percentages zijn gebaseerd op inflatie plus een opslag.
Weeg de voor- en nadelen goed af
Het verhuren van je leegstaande huis kan financieel aantrekkelijk zijn, maar brengt ook veel verplichtingen en risico's met zich mee. Je hebt vergunningen nodig, moet toestemming vragen aan je geldverstrekker en verzekeraar, en verliest je hypotheekrente-aftrek. Daarnaast kom je terecht in een complexe fiscale situatie.
Overweeg je toch te verhuren? Laat je dan goed adviseren over alle financiële consequenties. Wij helpen je graag bij het doorrekenen van de voor- en nadelen, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
