Hoe ga je om met verborgen gebreken bij de aankoop van een huis?

Het is een nachtmerrie voor huizenkopers. Je hebt een huis gekocht en je stuit op verborgen gebreken. Hoe pak je het aan?

Bij het kopen van een bestaande woning kun je te maken krijgen met verborgen gebreken. Je hebt het huis gekocht in de staat waarin het verkeerde op het moment van de overdracht. Toch hoef je geen genoegen te nemen met gebreken waar je het bestaan niet van wist, maar houd er wel rekening mee dat je als koper een onderzoeksplicht hebt.

Huizenkopers hebben een onderzoeksplicht. Voordat je koopt heb je de mogelijkheid om het huis bouwkundig te toetsen. Dit kun je doen met een bouwkundige keuring. Met een dergelijk onderzoek weet je wat er eventueel bouwkundig met het huis mis is. Dit verkleint de kans op verborgen gebreken, maar sluit het niet uit.

Wat is een verborgen gebrek?

Het gaat meestal om mankementen aan het huis die je als koper bij een normale bezichtiging of onderzoek redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Schimmelplekken aan het plafond door een lekkage kunnen wél als verborgen gebrek worden gezien als deze tijdens de bezichtiging niet zichtbaar waren, bijvoorbeeld omdat ze waren weggewerkt of niet goed waarneembaar waren. In dat geval speelt mee of de verkoper het gebrek kende en dit had moeten melden (mededelingsplicht) en of jij als koper voldoende onderzoek hebt gedaan (onderzoeksplicht).

Bij ernstige gebreken die het normale gebruik als woning aantasten, kan de verkoper ook aansprakelijk zijn als hij het gebrek niet kende, afhankelijk van wat partijen in de koopovereenkomst hebben afgesproken (bijvoorbeeld de ‘normaal gebruik’-clausule) en de verdere omstandigheden van het geval.

Hoe ver gaat jouw onderzoeksplicht?

Bij het aansprakelijk stellen van de verkopers voor verborgen gebreken, zullen zij zich eerst verweren door te stellen dat jij een onderzoeksplicht hebt. De onderzoeksplicht houdt in dat jij het huis hebt onderworpen aan een onderzoek om de bouwkundige staat van het huis te achterhalen. Hoe ver je moet gaan met het onderzoek is niet vastgelegd. Het onderzoek moet in ieder geval verder gaan dan alleen de zichtbare gebreken onderzoeken. Gebreken die met enige moeite te achterhalen zijn, vallen onder de onderzoeksplicht.

De verkopers hebben een mededelingsplicht

Jij hebt een onderzoeksplicht en de verkopers een mededelingsplicht. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook beloften die de verkopers maken. Als zij zeggen dat de ingebouwde keukenapparatuur naar behoren werkt, mag je daarop vertrouwen. Mocht de apparatuur toch gebrekkig zijn, dan kun je de verkopers aansprakelijk stellen voor de kosten van het herstellen van de problemen.

Hoe stel je de verkopers aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Meld het gebrek zo snel mogelijk nadat je het geconstateerd hebt. Verzoek de verkoper om het probleem op te lossen. Mocht het niet lukken om samen tot een oplossing te komen, dan is de volgende stap een ingebrekestelling. Hierin eis je actie van de verkopers met als doel het probleem te verhelpen. Komen de verkopers nog steeds niet over de brug? De volgende stap is het inzetten van juridische dwangmiddelen. Hiervoor kun je een advocaat inschakelen. Houd er wel rekening mee dat de kosten hoog kunnen oplopen.

Heb je plannen om een huis te kopen of verkopen? Sluit vooraf een rechtsbijstandsverzekering af. Dit kan jou veel geld besparen als het wel op een geschil uitloopt.